Fracionamento de Glebas integrantes do Condomínio Busca Vida

Fracionamento de Glebas integrantes do Condomínio Busca Vida

Para construção ou execução de qualquer tipo de obra nas áreas do Condomínio Busca Vida – CBV, o proprietário do terreno deverá seguir procedimentos definidos pelo CBV. Antes da execução, a administração do CBV deve ser avisada e o condômino deverá respeitar as definições estabelecidas no Plano Diretor do Condomínio Busca Vida, na Convenção Condominial, no Regimento Interno e no R.U.O. – Regulamento de Uso e Ocupação, além de outras especificações técnicas que devem ser verificadas nas normas internas de cada unidade, se for o caso.

As glebas do condomínio poderão ser fracionadas em subglebas, em co-propriedade, sem prejuízo do seu caráter de indivisibilidade, que necessariamente comporão um Subcondomínio.

A utilização das glebas/subglebas terá finalidade precípua residencial.

O subcondomínio resultante preservará como áreas comuns as relativas aos acessos internos, bem assim o que de mais for de seu interesse ou conveniência, de acordo com as normas condominiais. Também deverá ter regramento interno próprio (convenção condominial e regimento interno) e o respectivo representante será o responsável perante o Condomínio Busca Vida.

O condômino ou proprietário interessado em realizar um fracionamento de gleba deverá submeter seu projeto a análise da Comissão Técnico do CBV, que expedirá um Laudo Técnico. Neste documento constam as informações sobre a regularidade dos projetos e condicionantes, ou em caso de dados insuficientes, o indicativo das não conformidades com base nos regulamentos específicos.

Antes da aprovação do projeto, nenhum tipo de movimentação de terra, obra ou serviço construtivo, supressão de vegetação ou retirada de árvores, deverá acontecer no terreno, consequentemente, nenhuma máquina deverá ter acesso ao terreno.

A seguir apresentamos o roteiro para aprovação do fracionamento de Glebas, conforme disposto no Regulamento de Uso e Ocupação e Convenção Condominial:

Todo o qualquer fracionamento, uso ou ocupação das glebas, deverá ser objeto de plano de ocupação, com identificação das subglebas ou equivalentes e das áreas comuns, acessos e demais atributos, apresentando ao Condomínio previamente à sua implantação, para registro e aprovação pela Assembleia Geral, após parecer do Conselho de Administração, submetendo-se à mesma regra as eventuais alterações no plano original.

O fracionamento, o uso ou a ocupação observarão as condições mínimas estabelecidas no Regulamento de Uso e Ocupação, devendo a respectiva proposta ser objeto de Termo de Acordo e Compromisso T.A.C., firmado com o Condomínio, que especificará as regras existentes ao caso concreto.

Regulamento de Uso e Ocupação

O uso e a ocupação nas Glebas, conforme os quantitativos atuais de direitos constantes no Anexo 4 – quadro de módulos base (Plano Diretor – CBV) e no sistema de equivalência, bem assim nas áreas comuns, sujeitar-se-ão necessariamente à prévia aprovação pelo Condomínio, observada a existência das respectivas capacidades de suporte ou seu respectivo ajuste.

O incremento da ocupação nas Glebas, observados os limites máximos estabelecidos no Anexo 4 – quadro de módulos base (Plano Diretor – CBV) e no sistema de equivalência, sujeitar-se-á necessariamente à prévia aprovação pelo Condomínio, cumpridas as exigências de ajustes nas respectivas capacidades de suporte.

Para o processamento das aprovações, a Gleba interessada promoverá o pedido de uso e/ou ocupação ao Síndico, com as seguintes providências e documentos:

1. Projeto Urbanístico e/ou Arquitetônico do uso e/ou da ocupação;
2. Planta de Aferição Topográfica da Gleba, com curva de nível por metro;
3. Estudo ambiental específico da Gleba, por autoria de técnico responsável, com as especificações do Plano Diretor, delimitando as diversas áreas qualificadas da Gleba (Áreas de Preservação Permanente, em todas as suas classificações e Áreas Urbanizáveis);
4. Projeto de esgotamento sanitário, com comprovação de teste de absorção de solo;
5. Sondagem para a determinação da altura e da espessura do lençol freático;
6. Cálculo de demanda pelas infraestruturas de redes (água, energia elétrica, viária);
7. Programa de eliminação ou redução de impacto paisagístico decorrente do uso elou da ocupação;
8. Programa de eliminação ou absorção do impacto em relação à vizinhança;
9. Minuta de Convenção Condominial interna, e do regramento de uso e ocupação;
10. Proposta de Termo de Compromisso de Contrapartida, constando, dentre outros itens, o prazo de seu cumprimento e de implantação do uso e/ou da ocupação (minuta padrão CBV)
11. Parecer de técnico responsável, abordando o projeto, suas condicionantes e exigências, em relação ao presente Regulamento, com conclusão de viabilidade.

Observação:

• A lista de documentos acima poderá ser modificada, variando de acordo com o projeto a ser apresentado. 
• A Comissão Técnica poderá solicitar esclarecimentos, estudos complementares e fazer recomendações para adequação dos projetos, no decorrer das análises, com objetivo de expedir o Laudo Técnico.

Clique aqui para baixar a lista do documentos necessários

Documentos Suplementares

1. Análise/Orientação prévia da Secretária de Meio Ambiente;
2. Consulta de viabilidade a COELBA e EMBASA.
3. Consulta de viabilidade a SPU – Secretaria do Patrimônio da União.

Processamento das Documentações

O Síndico, após a verificação formal da documentação, formará um processo, com numeração própria sequencial, e o encaminhará à Comissão Técnica, no prazo de até 7 (sete) dias.

A Comissão Técnica fará o exame do pedido com base na documentação apresentada, podendo contratar técnicos responsáveis para assessoramento, se entender necessário, cabendo dar parecer no prazo de até 60 (sessenta) dias.

A Comissão Técnica poderá promover questionamentos e pedidos de informações ao responsável pela Gleba, ficando suspenso o prazo referido, até o seu atendimento.

O processo, com o parecer da Comissão Técnica será encaminhado ao Conselho de Administração, para· análise e parecer sugestivo, devendo ser objeto de deliberação no prazo de até 30 (trinta) dias.

O processo completo será encaminhado para apreciação pela Assembleia Geral, devendo esta ser convocada para sessão a ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, se outra antes não vier a se realizar. A convocação específica para apreciação de proposta de uso e/ou ocupação será custeada pelo interessado.

Uma cópia do processo completo deverá ser encaminhada aos condôminos junto com a convocação de Assembleia Geral.

Aprovado o pedido na Assembleia Geral, caberá ao Síndico, assessorado pela Comissão Técnica, promover a lavratura do Termo de Compromisso de Contrapartida definitivo, cujo cumprimento não poderá ultrapassar o prazo de 2 (dois) anos, que o interessado levará à registro competente.

A implementação do uso e/ou da ocupação somente poderá ocorrer após o cumprimento integral do Termo de Compromisso de Contra Partida.

Poderá o Condomínio, através do Síndico e com a aprovação da Comissão Técnica, autorizar o implemento conjunto do uso e/ou da ocupação com as exigências do referido Termo, desde que compatível com estas.

Implementadas as exigências do Termo de Compromisso de Contrapartida, caberá ao Síndico, assessorado pela Comissão Técnica, fazer a aferição do respectivo cumprimento, que será aprovado com a expedição de laudo próprio, valendo este como autorização para o início da implementação do uso e/ou da ocupação.

A execução das providências e obras de implantação do uso e/ou da ocupação autorizadas será acompanhada e fiscalizada pelo Condomínio, cabendo a este a aferição final, para autorização de uso e/ou ocupação.

Disposições Gerais

A implantação da ocupação mencionada não poderá ocorrer nas Áreas de Preservação Permanente atribuídas à Gleba.

Como decorrência da implantação de uso e/ou ocupação, será definida pelo Condomínio a respectiva contribuição suplementar, devida desde a cessão ou alienação de fração ideal ou da edificação de unidade residencial ou equivalente.

A autorização de uso e/ou ocupação não elimina a necessidade de sua aprovação pelos órgãos ambientais competentes.

Observações Importantes:

O projeto apresentado ao CBV deve ser o mesmo a ser enviado para aprovação na Prefeitura de Camaçari, para obtenção do alvará de construção e/ou das licenças necessárias.

Somente após a aprovação da Comissão Técnica e apresentação do alvará municipal e licenças a obra estará autorizada para início das atividades construtivas.

O proprietário respeitará, no projeto final de implantação, as recomendações legais e ambientais exigidas pelos órgãos ambientais.

O Condomínio Busca Vida poderá livremente fiscalizar as obras de construção e implantação do empreendimento imobiliário a qualquer momento, seja através de seus funcionários ou pessoas autorizadas, ou através dos órgãos ou autoridades competentes.

O proprietário deve colocar na frente da obra, placa com o número do alvará e seu respectivo responsável técnico.

A contrapartida é um valor de ressarcimento, recebido pelo CBV, caso o fracionamento da Gleba, observando o limite de módulos-base do Plano Diretor de 2001, seja superior ao limite de módulos básicos existentes.

As informações aqui fornecidas têm natureza meramente informativa, não servindo de meio oficial. Todos os atos administrativos relativos ao processo de fracionamento de glebas são tratados diretamente com a administração do CBV, seguindo os ritos administrativos internos.

Nossa Equipe está à disposição para esclarecimentos adicionais e dúvidas.